房地產(chǎn)4月權(quán)益銷售同比上升22.9%，預(yù)期向好
4月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額4114億元，同比上升22.9%，環(huán)比下降19.9%。1-4月，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額15719億元，同比上升7%，漲幅較1-3月提升4.7個(gè)百分點(diǎn)。
排名前三的房企是保利發(fā)展、中海和碧桂園，分別錄得權(quán)益銷售金額1127億元、1089億元以及953.9億元，其中中海和保利發(fā)展同比分別上升38.8%和70.6%，碧桂園同比下降21.7%。
4月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2682億元，同比上升38.2%，環(huán)比下降19.1%，其中8成房企的權(quán)益銷售已高于去年同期水平，近期不少房企在路演中表示對(duì)銷售回暖有信心，認(rèn)為今年的銷售業(yè)績(jī)會(huì)好于去年。
值得注意的是，保利置業(yè)成為今年銷售最大的“黑馬”，權(quán)益銷售金額較往年增長(zhǎng)兩倍以上，華發(fā)股份亦是增長(zhǎng)較高的企業(yè)，由去年同期的23位上升至第十位。
銷售均價(jià)方面，4月前100房企錄得全口徑銷售金額5861億元，總銷售面積3416萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為1.72萬(wàn)元/平方米，較3月下降8.6%，較去年4月上升12.2%。
試點(diǎn)“一區(qū)一策”，京穗局部限購(gòu)松動(dòng)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)回暖，二線城市房?jī)r(jià)走強(qiáng)。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。
3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；
二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同。值得注意的是，昆明、徐州、鄭州、南寧等城市3月房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到0.9%以上。
近期二線城市房市支持政策力度相對(duì)較大，積極出臺(tái)限購(gòu)寬松、公積金限額上浮、利率下調(diào)以及人才落戶等方面的寬松政策，一定程度上激發(fā)了消費(fèi)者的置業(yè)需求，提振市場(chǎng)信心。
針對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況，有些城市已經(jīng)開(kāi)始由“一城一策”升級(jí)為“一區(qū)一策”，以穩(wěn)定和提升市場(chǎng)發(fā)展。目前北京房山、杭州錢(qián)塘已經(jīng)開(kāi)始試水，例如房山區(qū)日前發(fā)布“聚源計(jì)劃”，提供購(gòu)房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼以及子女教育、醫(yī)療健康及出入境便利及機(jī)場(chǎng)服務(wù)等，吸引人才落戶。
另外，消息指廣州南沙限購(gòu)放松，外地人在南沙購(gòu)房社保年限由5年改為3年，在南沙工作的人群，一定條件下提供勞動(dòng)證明便可購(gòu)房。從房山到南沙，一線城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)陸續(xù)放松限購(gòu)，不過(guò)觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為市場(chǎng)信心恢復(fù)尚需時(shí)日。
二手房方面，一二三線城市二手住宅環(huán)比同步上漲。3月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.7%、0.2%和0.3%。
二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。
有消息稱，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整，網(wǎng)傳內(nèi)容主要指二手房指導(dǎo)價(jià)不取消，不調(diào)整，但銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。這一舉措將對(duì)提振二手房成交起到一定作用。
銷售規(guī)模方面，1-3月全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)3.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.1%；全國(guó)累計(jì)商品房銷售面積2.99億平方米，同比下降1.8%；商品房銷售均價(jià)為1.02萬(wàn)元/平方米，同比上升3.6%。
2月、3月的回暖有跡可循，一方面在于政策端支持力度的顯現(xiàn)，另一方面在于壓抑的需求得到集中釋放。當(dāng)然，“小陽(yáng)春”只是短暫的停留，4月份銷售較3月有所回落，除周期性原因外，主要原因在于需求持續(xù)釋放能力有限，需要進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。
住戶儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，一季度存款漲幅超26%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際到位資金完成額為8.79萬(wàn)億元，累計(jì)增速同比下降13.6%，降幅較1-2月收窄約5%。
1-3月份，房地產(chǎn)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)付款的實(shí)現(xiàn)額分別為4995億、10171億、6188億、11909億元，同比增速分別為-9.6%、-17.9%、-2.9%、-2.8%，各項(xiàng)資金來(lái)源有跌幅收窄的趨勢(shì)。
房地產(chǎn)投資整體已經(jīng)出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)的跡象，尤其是投資跌幅呈現(xiàn)收縮的狀態(tài)，主要原因是一二線城市回暖較明顯，提升了開(kāi)發(fā)投資的信心。
個(gè)人貸款方面，央行公布2023年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人民幣貸款增加10.6萬(wàn)億元，同比多增2.27萬(wàn)億元。住戶貸款增加1.71萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加7653億元，中長(zhǎng)期貸款增加9442億元，同比下降11.8%。另外，一季度人民幣存款增加15.39萬(wàn)億元，其中，住戶存款增加9.9萬(wàn)億元，同比增加26.6%。
可以看到，住戶增加的存款量要多于貸款量。其中，投入中長(zhǎng)期貸款只占住戶存款增加量的10%（同比下降3.68%），說(shuō)明居民的儲(chǔ)蓄意愿遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購(gòu)房意愿，反映出當(dāng)前購(gòu)房信心仍不足。人民銀行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查也反映了這一情況，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占58%。
差別化住房信貸政策實(shí)施后，房貸利率成為各城調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一。
截止到3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。
土地成交延續(xù)分化，華潤(rùn)萬(wàn)科中海“重返”上海
土地市場(chǎng)方面，房企繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)地塊，成都、廣州等地土拍平均溢價(jià)率高企。4月重點(diǎn)城市中上海、廣州、青島、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、合肥、成都、濟(jì)南、杭州等9城有住宅用地成交。
隨著番禺漢溪大道北側(cè)2個(gè)地塊出讓結(jié)束，廣州首批集中供地就此告一段落，從成交情況來(lái)看，地塊之間的熱度分化十分明顯。成功出讓的7宗地塊中有3宗為底價(jià)成交，其余4宗均以封頂價(jià)搖號(hào)成交，平均溢價(jià)率達(dá)到10.2%。
值得注意的是，武漢城建、南通亞倫等新進(jìn)入的房企在這一批次土拍中存在感較高，分別以十二中一和十六中一的概率搖號(hào)獲得荔灣羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊。
另外，漢溪大道北側(cè)2宗宅地連同2宗商地在保利、華發(fā)、招商蛇口的加入之下“有驚無(wú)險(xiǎn)”地由華潤(rùn)長(zhǎng)隆聯(lián)合體斬獲，總價(jià)197.21億元。
上海首批集中供地分四日進(jìn)行，19宗地全部出讓，出讓情況同樣分化明顯，4宗底價(jià)成交，15宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，平均溢價(jià)率7.3%。
華潤(rùn)、萬(wàn)科、中海“圍標(biāo)事件”后首次參與上海土地競(jìng)拍，報(bào)名地塊分別為12、10和7宗，最終華潤(rùn)競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋一宗建筑面積7.6萬(wàn)平方米的地塊；萬(wàn)科底價(jià)競(jìng)得松江區(qū)廣富林街道一宗商住地，又聯(lián)同中鐵建通過(guò)一次性報(bào)價(jià)的方式收獲閔行梅隴社區(qū)地塊；中海在該批次中暫無(wú)所獲。
而在4月25日舉行的杭州第三批次集中供地中，碧桂園收獲年內(nèi)第一個(gè)新項(xiàng)目，搖中濱江區(qū)江南單元地塊。
一些企業(yè)為提高搖號(hào)中簽率，會(huì)使用大量“馬甲公司”參與土拍，影響競(jìng)爭(zhēng)公平性，北京對(duì)此有所警惕，加強(qiáng)對(duì)于此類現(xiàn)象的管控，規(guī)定同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，并將對(duì)違約行為人取消競(jìng)買(mǎi)資格。
福建福清市則放寬對(duì)于土地競(jìng)買(mǎi)人的要求，將首批宅地的競(jìng)買(mǎi)人范圍調(diào)整為中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，即無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的自然人和其他組織亦可申請(qǐng)參加競(jìng)買(mǎi)。
總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷超過(guò)一年的寒冬之后，房企對(duì)于核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊的投資信心恢復(fù)，短期不少房企都有“補(bǔ)充彈藥”的需求，拿地?zé)岢睂⒊掷m(xù)一段時(shí)間。
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